Le DPE, devenu opposable et décisif
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe un logement de A (très performant) à G (très énergivore). Depuis sa réforme, il est opposable : un locataire ou un acheteur peut s'en prévaloir juridiquement. Pour un investisseur, la classe énergétique n'est plus un détail, c'est un paramètre central.
Les logements classés F et G sont qualifiés de « passoires thermiques » et concentrent l'essentiel des restrictions réglementaires.
Le calendrier des interdictions de location
La loi Climat et Résilience programme le retrait progressif des passoires du marché locatif, pour les nouveaux contrats de location :
- Depuis 2023 — Les logements les plus énergivores (G dépassant un seuil de consommation) sont déjà interdits à la location
- 1ᵉʳ janvier 2025 — Interdiction de mettre en location les logements classés G
- 1ᵉʳ janvier 2028 — Interdiction des logements classés F
- 1ᵉʳ janvier 2034 — Interdiction des logements classés E
Le gel des loyers des passoires
Depuis 2022, les loyers des logements classés F et G sont gelés : impossible de les augmenter, y compris lors d'un renouvellement de bail ou entre deux locataires, et impossible d'appliquer l'indexation annuelle. Concrètement, un bien mal classé voit son loyer figé pendant que les charges et la fiscalité, elles, progressent.
L'audit énergétique à la vente
Pour vendre une maison individuelle classée F ou G, un audit énergétique réglementaire doit être remis à l'acheteur. Ce document va plus loin que le DPE : il propose des scénarios de travaux chiffrés pour faire monter le logement en classe.
Cette obligation s'étend progressivement aux classes supérieures dans les années qui suivent.
Quel impact sur votre stratégie d'investissement ?
Une passoire thermique se négocie souvent avec une décote, mais cette décote n'est intéressante que si le coût des travaux de rénovation est inférieur au gain en valeur et en loyer. Faites toujours chiffrer la rénovation (isolation, chauffage, ventilation) avant d'acheter un bien F ou G.
À l'inverse, un bien déjà bien classé sécurise vos revenus locatifs sur le long terme. Intégrez systématiquement la classe DPE dans votre calcul de rentabilité, au même titre que le prix et le loyer.
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