DVF ne renseigne pas le loyer
DVF contient des valeurs de transactions, pas les loyers des logements. Un prix médian local ne permet donc pas de calculer seul un rendement locatif communal. ImmoChiffres a retiré les rendements de référence qui n’étaient reliés à aucun jeu de loyers documenté.
Votre simulation doit partir d’un prix d’achat et d’un loyer justifié pour le logement concerné. Distinguez le loyer hors charges des sommes récupérées auprès du locataire. Un exemple de loyer dans un outil est une hypothèse que vous devez remplacer, pas une estimation automatique du marché.
Le rendement brut reste un premier filtre
Dans notre calcul, les loyers encaissés sur l’année tiennent compte des mois de vacance saisis. Le rendement brut divise ces loyers par le prix d’achat. Ce ratio ne déduit ni les charges, ni la fiscalité, ni les frais initiaux : il ne suffit pas à décider.
Exemple pédagogique : un achat supposé de 200 000 €, loué 800 € par mois avec un mois de vacance, produit 8 800 € de loyers annuels. Le rendement brut du scénario est de 4,4 %. Il s’agit d’un exemple de formule, sans lien avec une commune ou un logement réel.
Le net inclut les coûts que vous renseignez
Le rendement net avant fiscalité retranche les charges non récupérables, la taxe foncière retenue et les frais de gestion calculés sur les loyers encaissés. Il divise le solde par le prix d’achat augmenté des frais d’acquisition et des travaux initiaux saisis.
Dans le scénario précédent, avec 16 000 € de frais initiaux, 1 200 € de charges, 900 € de taxe foncière et 7 % de frais de gestion, le solde annuel avant impôt et financement est de 6 084 €. Rapporté à 216 000 €, il donne environ 2,82 %. Le solde mensuel est de 507 €, avant crédit et impôt : l’appeler cash-flow disponible après financement serait trompeur.
Vacance et travaux : tester plusieurs scénarios
Un rendement calculé avec douze mois de loyers et aucune réparation peut paraître séduisant sans être robuste. Testez un mois supplémentaire de vacance, une provision de travaux et une charge de gestion différente. Les hypothèses doivent venir de votre bien, de vos devis et de votre stratégie de location.
Une forte hausse du prix d’achat réduit le rendement si le loyer ne change pas. Une hausse des charges réduit le solde avant fiscalité. Ces relations sont calculables ; elles ne permettent pas de prédire une revalorisation annuelle de loyer ou une plus-value de revente.
Ne pas appeler net-net un impôt approximatif
Le revenu imposable, les prélèvements sociaux et l’effet du régime fiscal dépendent de la location nue ou meublée, du régime choisi et de votre situation. Multiplier simplement le solde locatif par un taux marginal ne reproduit pas ces règles. Le simulateur public s’arrête donc au net avant fiscalité.
Pour décider, complétez le scénario avec le financement et une analyse fiscale adaptée. Conservez séparément loyers, charges, investissement initial, remboursement du prêt et impôts. Vous éviterez de mélanger rentabilité du bien, trésorerie mensuelle et enrichissement à la revente.
Sources et vérification
Sur quoi repose cette lecture ?
Les sources primaires et les exemples de calcul ont été vérifiés dans cette révision documentaire. Cela ne constitue pas une validation personnalisée par un professionnel du droit ou du financement.
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