Décomposer le montant versé au notaire
Les frais d’acquisition rassemblent des taxes, la rémunération réglementée du notaire et les sommes avancées pour accomplir les formalités. Ils ne sont pas tous conservés par l’office. Le total dépend du régime de la vente, du prix, des taux locaux et des prestations nécessaires.
Une estimation prépare le budget ; le décompte de votre notaire reste la référence pour l’acte. Ajoutez séparément les frais liés au prêt, les garanties et les travaux. Un pourcentage global peut donner un ordre de grandeur, mais ne remplace pas ce détail.
Le taux départemental doit être vérifié
Pour une acquisition dans l’ancien soumise aux droits ordinaires, le calcul inclut une part départementale, une part communale et des frais d’assiette. La DGFiP indique la possibilité d’un taux départemental maximal de 5 % du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Son application dépend de la décision du département et des règles liées à l’acquéreur.
Le code du département, à lui seul, ne suffit donc pas à choisir automatiquement un taux. Le simulateur propose une hypothèse réglable de 4,5 %. Vérifiez le taux effectif et les exonérations éventuelles avec votre notaire, notamment selon la situation de primo-accession. La liste ancienne de départements à taux réduit a été supprimée car elle n’était pas justifiée par une source maintenue.
Les émoluments se calculent par tranches
Le barème de l’article A444-91 du Code de commerce retient quatre tranches : 3,870 % jusqu’à 6 500 €, 1,596 % entre 6 500 et 17 000 €, 1,064 % entre 17 000 et 60 000 €, puis 0,799 % au-delà. Les pourcentages sont appliqués à chaque tranche, pas au prix total. Le simulateur ajoute la TVA paramétrée de 20 %.
Les honoraires liés à une prestation particulière, les remises possibles ou des situations complexes ne sont pas reproduits automatiquement. Ils doivent être confirmés par le professionnel chargé du dossier.
Exemple pédagogique : un achat à 250 000 €
Avec une part départementale supposée de 4,5 %, une part communale de 1,2 % et des frais d’assiette de 2,37 % de la taxe départementale, les droits calculés représentent 14 516,63 €. Les émoluments HT sont de 2 394,75 €, soit 2 873,70 € TTC. À cela s’ajoutent une CSI de 250 € et des débours supposés de 700 €. Le total du scénario est de 18 340,33 €.
Cet exemple est une simulation, pas un devis ni une transaction locale observée. Si le taux départemental applicable est différent, changez-le dans l’outil. Les débours de 700 € constituent une hypothèse indicative, pas une moyenne publiée par une administration.
Ancien et neuf : vérifier le régime de la vente
Le mode neuf du simulateur suppose une opération relevant du régime réduit de droits de mutation et soumise à TVA. Un logement récent n’entre pas automatiquement dans ce régime : la qualification fiscale de l’opération compte. Une revente et une acquisition auprès d’un promoteur ne doivent pas être assimilées sans examen.
Avant de signer, demandez le détail de chaque poste. Conservez le prix de vente, le régime fiscal, les taux applicables, la provision de débours et les frais liés au financement. Vous pourrez alors comparer votre budget de simulation au décompte effectivement préparé.
Sources et vérification
Sur quoi repose cette lecture ?
Les sources primaires et les exemples de calcul ont été vérifiés dans cette révision documentaire. Cela ne constitue pas une validation personnalisée par un professionnel du droit ou du financement.
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