L'IFI remplace l'ISF depuis 2018
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) en 2018. Contrairement à l'ISF qui portait sur l'ensemble du patrimoine, l'IFI ne concerne que les actifs immobiliers détenus directement ou via des sociétés. Les valeurs mobilières (actions, obligations, assurance-vie) en sont exclues.
Le seuil d'assujettissement est fixé à 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net taxable. Si votre patrimoine est compris entre 800 000 € et 1 300 000 €, vous n'êtes pas assujetti mais devez tout de même faire une déclaration si vous êtes proches du seuil.
Qu'est-ce qui entre dans l'assiette IFI ?
L'assiette IFI comprend tous les biens et droits immobiliers détenus directement : résidence principale (avec abattement de 30 %), résidences secondaires, investissements locatifs, parts de SCI, parts de SCPI et OPCI à proportion des actifs immobiliers.
Sont exclues de l'assiette : les parts de sociétés opérationnelles (SAS, SARL exerçant une activité professionnelle), les biens affectés à l'activité professionnelle du redevable, et dans certains cas les biens en viager.
- Résidence principale — Incluse avec abattement de 30 % sur la valeur vénale
- Biens locatifs — Valeur vénale au 1er janvier × quote-part si société
- SCI de gestion — Parts incluses à proportion des actifs immobiliers
- SCPI / OPCI — Proportion immobilière des fonds incluse
- Biens professionnels — Exclus si nécessaires à l'exercice de votre profession principale
Le barème IFI 2026
Le barème IFI est progressif sur la valeur nette taxable du patrimoine immobilier :
- 0 à 800 000 € — 0 %
- 800 000 à 1 300 000 € — 0,50 %
- 1 300 000 à 2 570 000 € — 0,70 %
- 2 570 000 à 5 000 000 € — 1,00 %
- 5 000 000 à 10 000 000 € — 1,25 %
- Au-delà de 10 000 000 € — 1,50 %
Les dettes déductibles
Pour déterminer le patrimoine net taxable, vous pouvez déduire les dettes contractées pour l'acquisition ou l'amélioration des biens imposables : crédits immobiliers en cours, travaux à payer, impôts liés aux biens (taxe foncière au prorata).
Attention : depuis 2018, les dettes sont plafonnées en cas de patrimoine très élevé (au-delà de 5 M€, le passif déductible est limité à 60 % de la valeur de l'actif brut).
Sources et vérification
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Comment réduire son IFI ?
Les dons à des organismes éligibles permettent une réduction d'IFI de 75 % du montant versé, dans la limite de 50 000 € de réduction. C'est le principal levier direct.
À plus long terme : restructurer les investissements via une société opérationnelle (exclusion des biens professionnels), vendre certains actifs immobiliers pour réinvestir en valeurs mobilières, ou utiliser le démembrement de propriété pour réduire l'assiette taxable.