Le principe du déficit foncier
Lorsque vos charges foncières (travaux, intérêts d'emprunt, charges de copropriété) dépassent vos revenus fonciers bruts (loyers), vous créez un déficit foncier. Ce déficit peut être déduit de votre revenu global imposable dans la limite de 10 700 € par an.
La fraction qui dépasse ce plafond n'est pas perdue : elle est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. C'est un mécanisme de différé fiscal, pas une aide à fonds perdu.
Quelles charges sont déductibles ?
Toutes les charges sont déductibles mais pas toutes de la même façon :
- Intérêts d'emprunt — Déductibles uniquement des revenus fonciers (pas du revenu global)
- Travaux de réparation et d'entretien — Déductibles du revenu global (dans la limite de 10 700 €)
- Travaux d'amélioration — Déductibles (sauf travaux augmentant la surface)
- Charges de copropriété non récupérables — Déductibles
- Taxe foncière — Déductible
- Frais de gestion et assurances — Déductibles
- Construction et agrandissement — Non déductibles
Le plafond doublé pour la rénovation énergétique
Depuis 2023, le plafond de déduction sur le revenu global est porté à 21 400 € (au lieu de 10 700 €) pour les travaux de rénovation énergétique permettant d'améliorer d'au moins deux classes le DPE d'un logement loué.
Cette mesure vise à encourager la réhabilitation des passoires thermiques. Pour en bénéficier, les travaux doivent être réalisés par des entreprises certifiées RGE et s'appuyer sur un audit énergétique préalable.
Exemple chiffré : l'impact réel
Un propriétaire avec 30 000 € de revenus imposables possède un appartement loué 700 €/mois (8 400 €/an) avec 20 000 € de travaux réalisés dans l'année.
Revenus fonciers bruts : 8 400 €. Travaux : 20 000 €. Déficit : 11 600 €. Imputation sur revenu global : 10 700 €. Report sur revenus fonciers : 900 €.
Revenu imposable après déficit : 30 000 − 10 700 = 19 300 €. Avec une TMI à 30 %, l'économie d'impôt est de 10 700 × 30 % = 3 210 €, plus 10 700 × 17,2 % = 1 840 € de prélèvements sociaux évités. Total : 5 050 € d'économie sur l'année.
Déficit foncier vs LMNP : comment choisir ?
Le déficit foncier s'applique à la location nue. Le LMNP (location meublée) utilise l'amortissement comptable. Les deux permettent de réduire la fiscalité, mais différemment.
Le déficit foncier est idéal pour financer des travaux importants sur un bien en location nue, particulièrement pour les contribuables avec une TMI élevée. Le LMNP au réel est plus efficace sur le long terme pour un investissement neuf ou rénové, car l'amortissement annuel remplace le déficit ponctuel des travaux.
Sources et vérification
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